Инвестиции в зарубежную недвижимость
Гражданство за инвестиции
Инвестиции в зарубежную недвижимость часто оказываются делом довольно рискованным. Не все объекты могут подойти для инвестиций. На самом деле и владение недвижимостью таит в себе множество рисков.
Если говорить о так называемых «Золотых визах», дающих иностранному инвестору кроме самого факта владения недвижимостью и некоторые другие преимущества в виде гражданства, налоговых льгот и прочего, то здесь всё более или менее стабильно. Но многое зависит также и от конкретной страны, где вы планируете инвестировать свои средства. Страны Карибского бассейна, например, не так давно очень серьёзно пострадали от урагана «Ирма». На некоторых островах было разрушено до 90% недвижимости.
Но справедливости ради стоит отметить, что от подобного рода рисков не застрахован никто. Только договор со страховой компанией сможет компенсировать ваши потери, и то скорее всего частично. Да, и он стоит немалых денег.
Куда лучше вкладывать
Тем не менее, при выборе объекта для инвестиции в зарубежную недвижимость стоит всегда помнить золотое правило инвестора «Не клади все яйца в одну корзину». Специалисты рекомендуют выбирать оптимальное соотношение рискованных и надёжных вложений. Это позволит соблюсти баланс доходности и рискованности. Если выразить это соотношение в цифрах, то оно должно быть равно 1/3. Меньшую часть, то есть примерно 30% капитала вы вкладываете в объект с высокой степенью риска. Большую же – около 70% – в объекты с низкими рисками. В итоге получаем в среднем невысокие риски при хорошей доходности.
Объекты с низким уровнем риска
По подсчётам аналитиков, объекты недвижимости с низким уровнем риска обычно приносят до 5% годовых дохода. Для таких инвестиций подойдёт жилая недвижимость в крупных городах или торговая в пешеходных зонах с большим трафиком. Правда, цены на такие объекты могут оказаться достаточно высокими, а доходность – низкой. Часто она составляет не больше 3% от вложенного капитала в год. С учётом тенденции к снижению доходности от аренды в Европе, прибыль может оказаться ещё ниже. Тем не менее, такие инвестиции в зарубежную недвижимость сулят достаточную выгоду в долгосрочной перспективе.
Микроапартаменты
Для долгосрочных малорискованных инвестиций в зарубежную недвижимость идеально подходят обслуживаемые микроапартаменты. Это сравнительно новое изобретение, которое пришлось по душе и арендаторам, и владельцам, особенно в Европе. Нечто среднее между обычными квартирами для сдачи в аренду и мини-отелями. Здесь на минимуме квадратных метров есть всё только самое необходимое. Душ, туалет, спальня, кухня – этого вполне достаточно для студента или сотрудника из провинции, который на выходные уезжает к себе домой. При этом в таких апартаментах чаще всего нет организованного питания как в отелях. Это ещё одна возможность сэкономить для туристов и причина популярности такого жилья.
При сравнительной дешевизне аренды такие микроапартаменты приносят больше дохода на квадратный метр. Обычно они стоят около € 400 в месяц, а в целом их доходность составляет 4 – 5% в год. Так что это отличный объект для вложений в зарубежную недвижимость. Кроме сравнительно высокой доходности уже сегодня микроапартаменты являются многообещающим вложением и на перспективу. Более того, страховые взносы за такие квартиры платят жильцы. Всеми организационными вопросами занимается управляющая компания. Продаются микроапартаменты поштучно или пакетами, минимальная сумма вложений в такие квартиры в Европе начинается от € 100 000.
Туристический поток
Такой вид недвижимости также популярен среди туристов. Для них это отличная возможность поближе познакомиться с культурой страны и менталитетом местных жителей, а также сэкономить на жилье. Стоимость сопоставимых по размеру и комфортности номеров в отелях часто выше на 30 – 50%. Более того, по данным Всемирной туристской организации (UNWTO) в последнее время наблюдается устойчивый рост количества туристов по всему миру, в том числе в европейских странах.
Другое дело, если вы делаете инвестиции в зарубежную недвижимость, чтобы получить гражданство той или иной европейской страны. Тогда выбор объекта чаще всего остаётся за правительством. Власти также устанавливают и сроки владения недвижимостью, но не будут возражать против извлечения вами выгоды. Часто доход от сдачи курортной недвижимости в аренду за время владения покрывает сделанные вложения.
По данным аналитиков, особенно выгодно в этом плане сейчас вкладывать в недвижимость Греции. Во-первых, потому что с момента начала кризиса в этой стране цены на недвижимость сильно упали. Во-вторых, за счёт роста потока туристов ожидается повышение ликвидности курортной недвижимости и рост спроса на краткосрочную аренду. В-третьих, и цены на саму недвижимость здесь постоянно растут, так как экономика страны начинает выходить из кризисного состояния.
Рискованные вложения
Теперь поговорим о рискованных вложениях. Чаще всего это инвестиции по схеме «купи, почини, продай», или проекты добавленной стоимости. Суть таких инвестиций состоит в том, что вы покупаете объект, требующий ремонта, делаете его и продаёте. В стоимость объекта при продаже кроме первичных вложений включаются затраты на ремонт и прибыль. На первый взгляд ничего рискованного, но на самом деле это не совсем так.
При таком варианте вложений очень высок риск повышения стоимости сметы в процессе проведения работ. Это может настолько повысить окончательную стоимость объекта, что его будет сложно продать. Этот процесс может затянуться на очень длительный период, так что вернуть свои инвестиции будет сложно. Кроме того, могут возникнуть сложности при оформлении документов. Лучше, если у инвестора и его команды будет опыт и квалификация в строительстве, чтобы была возможность объективно оценить все риски.
Хоть это и довольно рискованное вложение, но оно же и более доходное. Редевелопмент позволяет получить от 10 до 20% от вложенного капитала в год. Можно попытаться снизить риски, подобрав профессиональную команду, которая будет эффективно управлять процессом на месте. Также в этом может помочь выбор ликвидных объектов с потенциалом роста цен. А если оформить сделку на компанию, то можно не платить налог на переход права собственности.
Стратегия
Чтобы минимизировать риски, эксперты рекомендуют не вкладываться в редевелопмент сразу. Сначала лучше приобрести опыт владения и управления зарубежной недвижимостью с низким риском, а затем уже браться за более сложные в реализации проекты.
Если общую сумму инвестиций в размере € 1 000 000 разделить на 2 части по € 700 000 и € 300 000 и распределить первую на инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду, а вторую – в редевелопмент, то в итоге можно получить до 10% доходов в сумме. При этом степень рискованности всего проекта в целом останется на достаточно низком уровне.
Так что при выборе страны для иммиграции или просто получения гражданства, где одним из условий является покупка недвижимости, учитывайте и вышеприведённые нюансы. Тогда ваши вложения не только сохранятся, но и приумножатся!