Куда инвестировать. Старинные замки: прибыль и риски

Претенденты на гражданство за инвестиции часто испытывают трудности с выбором объекта. С одной стороны, минимальный порог инвестиций ограничен суммами, определёнными правительством страны, гражданство которой планирует получить инвестор. С другой – в зависимости от вида программы можно использовать недвижимость в качестве источника дохода, получая его от сдачи объекта в аренду. А что вы думаете насчёт инвестиции в старинные замки?

Для этих целей наши клиенты часто выбирают современные коммерческие объекты с развитой инфраструктурой и сервисом. Это очень удобно: инвестиции оправдывают себя не только надёжным вложением, но и стабильной прибылью. Одновременно достигается главная цель – получение гражданства той или иной страны. А если по условиям программы инвестиции являются возвратными, то такую схему можно считать сверхприбыльной. Прибыльность подобных инвестиций эксперты оценивают на уровне 3-5% в год. Это не так много, но не слишком высокий уровень дохода компенсируется его стабильностью и низкими рисками, а также высокой ликвидностью при продаже.

Совсем другое дело – старинные замки. Это особая категория недвижимости. Чаще всего они требуют серьёзной реконструкции, то есть такие вложения можно отнести к категории редевелопмента. А здесь уже совсем другие риски и прибыли. В некоторых случаях прибыль может составить до 50% годовых. Этот показатель пропорционален рискованности вложений: чем выше риск, тем выше прибыль.

Места

Старинные замки можно найти в странах Старого Света: Венгрия, Латвия, Эстония, Швейцария, Австрия, Германия, Франция, Чехия, Словения. В некоторых странах ЕС цены на старинные замки настолько высокие, что вряд ли получится получить хоть какую-то прибыль от их сдачи в аренду после реконструкции. Для такого варианта инвестиций потребуется много дополнительных вложений, как финансовых, так и временных.

Такие страны как Франция или Чехия предлагают множество подобных объектов недвижимости по не очень высоким ценам, однако их ликвидность чрезвычайно мала из-за плачевного состояния объектов. А вот в приморских странах Восточной Европы подобные объекты продаются в изобилии и имеют хорошие перспективы. Дело в том, что большинство из этих стран, такие как Словения, Черногория, Болгария и другие, очень привлекательны для туристов. Здесь есть развитая туристическая инфраструктура, причём эти направления пользуются популярностью и зимой, и летом благодаря обилию горнолыжных курортов, термальных источников и разнообразных достопримечательностей.

Таким образом, риск остаться без арендаторов невелик: кто из туристов откажется остановиться в настоящем историческом здании и почувствовать себя королём или королевой, принцем или принцессой, запертой в высокой башне? Обратите внимание на уникальную историю замка: наверняка в ней есть красивая легенда, которая привлечёт туристов.

Цены

Такие замки обычно имеют довольно просторную площадь: от 800 до нескольких тысяч квадратных метров, к тому же обычно вместе с замком продаётся прилегающая территория. Этого вполне достаточно для работы небольшого отеля с ресторанчиком или даже целого спа-комплекса. При этом цена увеличивается обратно пропорционально общей площади: чем она больше, тем ниже цена за квадратный метр.

В Словении, например, средняя цена составляет около €200 за квадратный метр при площали от 4 000 квадратных метров и €300 – от 2 000 – 4 000 квадратных метров, менее 2 000 квадратных метров – €400. Такое ценообразование обусловлено необходимостью вложений в реконструкцию: они составят €1 500 – €2 000 на метр минимум. Продать отремонтированный замок можно по цене от €4 000 за квадратный метр. Таким образом прибыль при продаже может составить более 100%, не считая прибыли от аренды, если инвестиции долгосрочные.

Сроки

Однако реконструкция при относительно невысокой стоимости занимает достаточно длительное время. От полугода до года может понадобиться на одну только её подготовку: разработка проектной документации, получение разрешения на проведение реконструкции, согласование и т.п. Ещё не меньше года потребуется непосредственно на строительные работы. Большинство программ получения гражданства за инвестиции подразумевают сроки удержания инвестиций от 5 лет, так что в них можно вполне уложиться, при этом ещё останется время на получение прибыли от аренды. Общий срок реализации проекта составит 2,5 – 3 года, примерно столько же времени останется на налаживание бизнес-процессов: рекламу, наём персонала, установку оборудования и привлечение клиентов.

Возможно, вам так понравится эта идея, что вы и не захотите продавать свой замок вовсе. Однако если всё же вы решите это сделать, то стоит заложить на процесс продажи ещё не менее года.

Риски

Как и в любом высокоприбыльном бизнесе, в редевелопменте кроются высокие риски. Именно ими и обусловлена возможность получения сверхприбыли.

Во-первых, есть риск не найти общего языка с местными властями в вопросах реконструкции. Поэтому, прежде чем сделать вложения, внимательно изучите местное законодательство, касающееся подобной деятельности, а лучше – проконсультируйтесь с опытным юристом.

Во-вторых, в силу разных причин, даже после успешной реконструкции может не получиться наладить работу бизнеса. На это может повлиять как место расположения объекта, так и многие другие обстоятельства.

В-третьих, продажа объекта после реконструкции может сильно затянуться, а счета за его обслуживание и налоги на недвижимость придётся оплачивать. Конечно, можно включить все эти затраты в конечную стоимость, но увеличивая её, вы рискуете ещё сильнее затянуть сроки продажи.

Сервис по международной интеграции OneWorldClick в числе своих услуг предлагает клиентам помощь не только с выбором страны и самой подходящей программы получения гражданства за инвестиции. Мы также с радостью поделимся всеми секретами выбора наиболее надёжного объекта для инвестиций и представим несколько предложений, отобранных специально для вас.

Наши опытные специалисты ответят на все ваши вопросы и подробно проконсультируют по каждой конкретной ситуации. Чтобы связаться с нами, оставьте заявку на обратный звонок на сайте, пишите в соцсети или мессенджеры +7(906)311-25-44, или звоните нам по телефону в Москве +7(499)450-60-20.